Zarząd nieruchomością wspólną

Zarząd nieruchomością wspólną określają przepisy rozdziału 4. ustawy o własności lokali (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Zgodnie z art. 18 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.  Jeżeli sposób zarządu nie został tak określony, obowiązują przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

 

Na koszty zarządu nieruchomością wspólna składają się w szczególności (art. 14 u.w.l.):

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty z dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za anteną zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14)

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki. Ustawa określa je jako płatne z góry, do 10–tego dnia każdego miesiąca.
W przypadku, gdy właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 16 u.w.l.)

 

 

Obowiązki zarządu/ zarządcy nieruchomości wspólnej.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 pkt. 1 u.w.l.).

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązany jest:

1. dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,

2. składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności,

3. zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku,

4. prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

5. sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej w imieniu wspólnoty, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,

6. podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i dokonać rozliczenia kosztów z tym związanych.

Nadzór nad zarządem/ zarządcą nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi, zatem każdy właściciel ma prawo wystąpić do zarządu wspólnoty lub zarządcy o udzielenie  informacji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Żądanie udzielenia wyjaśnień może zostać zgłoszone na każdym zebraniu jak i poza nimi, nie tylko przy okazji składania przez zarząd rocznego sprawozdania.